Mercado Hotelero en Róterdam 2019

Mercado Hotelero en Róterdam 2019

Róterdam es la segunda ciudad más grande de los Países Bajos, después de Ámsterdam. La ciudad cuenta con la infraestructura empresarial más importante y activa del país. El puerto de Róterdam está considerado como el puerto más grande de Europa y el segundo más grande del mundo.

La ciudad es conocida por su arquitectura innovadora, su patrimonio marítimo y su vida cultural, que incluye no sólo muchos y diversos museos sino también numerosos festivales, eventos y ferias. Róterdam es también conocido por la Universidad Erasmus, así como por el río Nieuwe Maas.

Róterdam tiene aeropuerto propio y está a solo 25 minutos en tren del aeropuerto de Schiphol. En comparación, de Schiphol a Ámsterdam está a 15 minutos en tren.

El número de pernoctaciones en hoteles de Róterdam ha sido aumentando durante años. En 2017 el número de pernoctaciones fue de 1,8 millones y en 2018 subieron a 2,1 millones (+17 %). La evolución registrada durante los primeros meses de 2019, muestran que esta tendencia continúa.

Si dividimos número de pernoctaciones entre los 365 días del año, obtenemos que se necesitan alrededor de 5.750 habitaciones, asumiendo una tasa de ocupación teórica del 100%. Al cierre de 2018, había unas 5.980 habitaciones registradas en Róterdam. Esto significa que, en la práctica, hay una importante escasez de habitaciones hoteleras en la ciudad, que a su vez tiene un efecto en la tarifa media diaria (ADR), que se mueve lentamente hacia los niveles de Ámsterdam.

En 2018, la tasa media de ocupación de los hoteles en Róterdam estaba en torno al 77%. Esperamos que este porcentaje crezca y alcance una tasa por encima del 80% en 2019 y 2020.

El crecimiento de los ingresos totales por habitaciones disponibles (RevPAR) registrado en Róterdam ha sido el más alto entre todas las ciudades holandesas (+10,1%).

La tarifa media diaria (ADR) por habitación para todos los hoteles en Róterdam fue 104 euros por noche en 2018, y está previsto que en 2019 alcance alrededor de los 110 euros por noche.

Kolibrie Investments ha realizado un análisis sobre cuál sería la previsión de ADR para los hoteles de 4 estrellas ubicados cerca del río Nieuwe Maas* para los próximos 9 meses. Sobre la muestra de hoteles seleccionada, se ha realizado, en todos y cada uno de dichos hoteles, una reserva de 3 noches en 2 momentos distintos del mes, una reserva en la primera quincena del mes y una reserva en la segunda quincena del mes. En cada una de las reservas realizadas, seleccionamos la habitación más barata posible, y sin desayuno. El período seleccionado en nuestro análisis va del 01/09/2019 al 15/05/2020. Las tarifas medias obtenidas de esta muestra de hoteles se incrementaron posteriormente en un 5% con el objetivo de aproximarnos lo máximo posible al mix real de tarifas por tipos de habitaciones (habitaciones ejecutivas, habitaciones de lujo y suites). Este cálculo no incluye los meses más caros de verano de 2020 debido a la falta de información a esa fecha.

Como resultado a nuestro análisis, hemos obtenido un ADR de 136 euros para hoteles de 4 estrellas en la segunda mitad de 2019 y primera mitad de 2020.

En la actualidad se están desarrollando varios proyectos hoteleros en Róterdam que son una respuesta a este crecimiento continuo y deberían garantizar un mejor equilibrio entre la oferta y la demanda.

* Los siguientes hoteles están incluidos en el análisis: N-How, Room Mate Bruno, Hotel New York, Novotel Brainpark, Inntel Rotterdam.

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El futuro

Durante más de una década el sector turístico ha crecido alrededor de un 10% anual a nivel mundial. Entre los factores que más positivamente han impulsado este crecimiento está el aumento del comercio y cooperación internacional lo que ha derivado en una mayor prosperidad económica a nivel mundial y un aumento de la clase media con capacidad de viajar.

Esto hace que la industria hotelera sea un sector cada vez más demandado por los inversores. Los hoteles son inversiones estables con un rendimiento razonable a medio y largo plazo.

En nuestra opinión, el turismo internacional entrante y el número de pernoctaciones hoteleras seguirá creciendo, pero a un ritmo más lento.

En Róterdam, sin embargo, pensamos que las perspectivas son más positivas, en parte relacionado con el sobrecalentamiento del mercado hotelero de Ámsterdam.

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• Ámsterdam y Róterdam son ciudades comparables en términos de tamaño.
• La distancia geográfica entre el Aeropuerto de Schiphol y Róterdam o Ámsterdam es insignificante.
• La oferta turística y corporativa de Róterdam ha mejorado considerablemente en los últimos años.
• Ámsterdam lucha contra una moratoria hotelera, lo que impedirá un mayor crecimiento.
• El precio medio por habitación de los hoteles de Ámsterdam es más que el 50% más elevado que en Róterdam.

Sobre la base de los puntos anteriores, y teniendo en cuenta que actualmente Róterdam tiene una cuota relativamente pequeña de mercado, cabe esperar que, además del crecimiento regular del sector, Róterdam se beneficie aún más gracias al trasvase de pernoctaciones de Ámsterdam a Róterdam.

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